Biuro w domu - czy dostaniemy na nie kredyt?

Nie wszyscy przedsiębiorcy mogą w budynku mieszkalnym urządzić miejsce swojej pracy. Jest to zdecydowanie najłatwiejsze dla osób pracujących zdalnie (np. dziennikarzy, copywriterów, grafików oraz programistów). Takim przedsiębiorcom jako miejsce pracy może wystarczyć jeden pokój. Rodzi się jednak pytanie, jak częściowe wykorzystanie lokum do potrzeb działalności gospodarczej wpłynie na stanowisko banku, który udzielił kredytu mieszkaniowego albo dopiero sfinansuje nieruchomość częściowo wykorzystywaną na potrzeby firmy. W kontekście kredytów finansujących mieszkaniowe lub domowe biura, pojawiają się także pewne pytania związane z kosztami podatkowymi. Chodzi m.in. o to, czy fiskus pozwala rozliczać koszty prywatnego kredytu na lokum, które jest częściowo wykorzystywane do potrzeb firmowych. Ze względu na spore zainteresowanie tematyką prowadzenia firmy w domu, postanowiliśmy odpowiedzieć na wszystkie powyższe wątpliwości i pytania.

Firmowe wykorzystanie do 30% mieszkania to nie problem
Żadne powszechnie obowiązujące regulacje nie sugerują bankom, jak należy oceniać kwestię mieszanego wykorzystania nieruchomości mieszkaniowej przez przedsiębiorcę (tzn. wyodrębnienia w niej części wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej). Krajowe banki na całe szczęście dość wyrozumiale podchodzą do tej kwestii. Wspomniane instytucje na ogół ustalają, że wykorzystanie na potrzeby firmy do 30% powierzchni lokum nie będzie skutkowało traktowaniem kredytobiorcy jako klienta firmowego. Potraktowanie przyszłego właściciela domowego biura jako przedsiębiorcy mogłoby mieć dla niego niezbyt korzystne konsekwencje. W tym kontekście warto przypomnieć, że banki wymagają od jednoosobowych firm np. prowadzenia działalności gospodarczej przynajmniej przez 12 miesięcy. Trzeba również nadmienić, że wybór firmowej „hipoteki” odbiera nabywcy nieruchomości przywileje wynikające z ustawy o kredycie hipotecznym. Chodzi między innymi o ograniczenia wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego i ustawową możliwość odstąpienia od umowy „hipoteki”.
Zobacz, jakie zmiany dla nowych kredytobiorców wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym »

Gorszego traktowania ze strony banku lub ewentualnych sankcji nie muszą się też obawiać osoby, które po jakimś czasie od zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego postanowiły wykorzystać na cele firmowe ok. 20% - 30% posiadanego domu lub lokalu. Specyficzna jest sytuacja beneficjentów programu Mieszkanie dla Młodych. Takie osoby mogą zarejestrować firmę w lokalu lub domu bez obaw o karny zwrot dopłaty MdM, jeżeli działalność gospodarcza nie będzie skutkowała przekształceniem części lokum w pomieszczenie o charakterze stricte usługowym (np. poprzez otwarcie gabinetu lekarskiego).

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Odsetki prywatnego kredytu można odliczyć od podatku …
Warto wiedzieć, że podejście krajowego fiskusa również nie motywuje osób planujących wykonywanie działalności gospodarczej w domu lub lokalu do zaciągania kredytów o charakterze firmowym. Urzędy oraz izby skarbowe na ogół zgadzają się bowiem co do tego, że odsetki prywatnego kredytu mieszkaniowego mogą zostać proporcjonalnie odliczone od dochodu podatkowego, jeżeli „hipoteka” finansuje przestrzeń wykorzystywaną firmowo. Takie stanowisko korzystne dla podatników podzieliła między innymi Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 26 listopada 2015 r. (sygn. IPPB1/4511-1041/15-4/AM). Wspomniana interpretacja potwierdza prawo do rozliczania odsetek prywatnego kredytu proporcjonalnie do powierzchni wykorzystywanej w celach firmowych. Takie uprawnienie podatnika nie zależy od tego, czy część mieszkania lub domu została uwzględniona w ewidencji majątku firmy. Trzeba podkreślić, że wcześniej fiskus prezentował korzystne dla podatników stanowisko między innymi w interpretacjach podatkowych o sygnaturach ITPB1/415-613/09, IBPBI/1/415-568/09/BK, IPPB1/415-569/08-2/AŻ oraz IPPB1/415-391/09-2/IF.

Szukasz najlepszej lokaty? Porównaj oferty »

Warto zwrócić uwagę na wyższy podatek od nieruchomości
W ramach uzupełnienia tematu związanego z posiadaniem biura w domu lub lokalu, trzeba poruszyć kwestię podatku od nieruchomości. Znacznie wyższa stawka wspomnianego podatku (maksymalnie 23,47 zł/mkw. zamiast 0,79 zł/mkw.) będzie naliczana, jeżeli wykorzystanie części domu lub lokalu mieszkalnego do potrzeb firmowych spowodowało całkowitą zmianę przeznaczenia tej powierzchni. Z taką zmianą nie będziemy mieć do czynienia, gdy wstawienie do pokoju np. biurka oraz półki na segregatory nie zmodyfikowało jego mieszkalnego charakteru. Pewnym pocieszeniem dla przedsiębiorców płacących znacznie wyższy podatek od nieruchomości (za użytkową część domu lub mieszkania) jest możliwość zaliczenia takich dodatkowych wydatków do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej.