Co to jest nadpłata kredytu hipotecznego?

W różnego rodzaju poradnikach dotyczących kredytu hipotecznego podkreśla się, że nie należy zaciągać go w maksymalnej wysokości na jaką pozwala zdolność kredytowa. Zawsze trzeba sobie zostawić margines bezpieczeństwa finansowego, by spokojnie spłacać kolejne raty, nawet w obliczu ich wzrostu czy w sytuacji, kiedy pojawią się nieprzewidziane wydatki lub utracimy część dochodów.

Może się jednak zdarzyć także sytuacja odwrotna – raty będą mniejsze w związku z obniżką stóp procentowych, nasze zarobki zdecydowanie wzrosną, albo otrzymamy nieoczekiwany zastrzyk gotówki (np. spadek lub wygrana na loterii). Co wtedy? Wolne środki przeznaczyć na konsumpcję czy może na zmniejszenie zadłużenia i nadpłatę zobowiązania? Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od kilku czynników.

Zabezpieczenie na czarną godzinę
Na początek należy zastanowić się, czy w domowym budżecie mamy jakiekolwiek rezerwy na czarną godzinę. Na ogół przyjmuje się, że powinny one wynosić przynajmniej sześciokrotność miesięcznych wydatków. Dobrze, by rezerwa budżetowa była nieco wyższa, bo często nieszczęścia lubią chodzić parami i mogą się pojawić dodatkowe wydatki, np. związane z chorobą, utratą pracy czy kosztowną awarią samochodu.

Szukasz najlepszej lokaty? Porównaj oferty »

Oszczędzanie na przyszłość
Drugi punkt analizy rodzinnych finansów powinien dotyczyć przyszłości - spodziewanej emerytury, ubezpieczenia na życie czy planu oszczędnościowego dla dziecka. Odkładanie myśli o przyszłych potrzebach na czas przypadający po spłacie zobowiązania jest błędem. Z każdym rokiem uzbieranie kwoty, która zapewniłaby nam spokojną starość lub dobry start naszego dziecka, będzie coraz trudniejsze. Lepiej rozpocząć gromadzenie funduszy jak najwcześniej, odkładając choćby niewielkie kwoty.
Można się też zastanawiać, czy zainwestowanie wolnych środków nie przyniesie większych zysków niż oszczędności na odsetkach od kredytu. Znalezienie pewnej i bezpiecznej możliwości tak efektywnego pomnażania pieniędzy uważamy za mało prawdopodobne, zdecydowanie odradzamy grę na giełdzie czy inne ryzykowne inwestycje.

Bariera trzech lat
Koniecznie trzeba sprawdzić, jak długo spłacamy kredyt hipoteczny. Jeśli od momentu podpisania umowy nie minęły jeszcze trzy lata, to trzeba się liczyć z prowizją w wysokości 3% kwoty wpłacanej poza harmonogramem. Dlatego bardzo istotne jest sprawdzenie czy nasza umowa kredytowa zawiera taki warunek.

Niższe koszty
Zakładając, że kredyt jest spłacany co miesiąc, to od 37 raty banki nie mogą już pobierać od kredytobiorcy żadnych opłat za wpłacone dodatkowo środki. Nadpłata będzie więc oznaczała dla nas wymierne korzyści.
Przede wszystkim oddamy mniej niż było to przewidziane w umowie kredytowej, gdyż odsetki są naliczane od kwoty pozostałej do spłaty, która w przypadku nadpłaty ulega szybszej redukcji. Spadną też koszty dodatkowe, np. związane z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Nie bez znaczenia będzie też rosnący komfort psychiczny związany z coraz niższymi obawami o spłatę zobowiązania w wyniku trudnych do przewidzenia sytuacji.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Nadpłata czy szybsza spłata?
Posiadając dodatkową gotówkę pojawia się dylemat - jakie wybrać rozwiązanie? Nadpłatę kredytu, czyli zmniejszenie wysokości rat pozostałych do spłaty, czy też szybszą spłatę zobowiązania, czyli skrócenie okresu kredytowania. Decydując się na drugie rozwiązanie należy zwrócić się do banku o przygotowanie nowego harmonogramu spłaty. Może się to jednak wiązać z opłatą za przygotowanie aneksu do umowy kredytowej. W takiej sytuacji najlepiej jest nadpłacać kapitał pozostający do spłaty, co pozwala samodzielnie kontrolować postępy w redukcji zobowiązania.

Czy nadpłata może być nieopłacalna?
Tak, jest to możliwe w kilku sytuacjach. Przede wszystkim w okresie trzech lat od podpisania umowy kredytowej, bo wówczas bank może pobrać prowizję, o której wspominaliśmy, a jej wysokość przekracza oszczędności z tytułu niższych odsetek. Nadpłaty nie warto też dokonywać dysponując niewielką kwotą wolnych środków, bo w razie nieprzewidzianych wydatków można stracić płynność finansową i trzeba będzie szukać dodatkowego finansowania. Istnieje też możliwość – choć jak wspomnieliśmy raczej teoretyczna – że zainwestowanie wolnych środków przyniesie wyższe zyski niż korzyści z niższych odsetek.

Spokojna analiza sytuacji
Zupełnie naturalne jest, że kredytobiorca chciałby jak najszybciej „uwolnić się” od ciążącego na nim zobowiązania. Podejmując decyzję o nadpłacie kredytu hipotecznego trzeba jednak zachować rozwagę, spokojnie przeanalizować sytuację domowego budżetu, patrząc nie tylko na bieżącą sytuację, ale i wybiegając myślami w przyszłość. Tylko w ten sposób można osiągnąć realne korzyści i nie wpędzić się w niepotrzebne kłopoty.