Jakie są wszystkie koszty kredytu hipotecznego?

Reklamujc kredyty hipoteczne, banki na ogół podkreślają wysokość prowizji lub oprocentowania. Rzadko mówią o innych kosztach, które kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciąganym zobowiązaniem. Warto jednak zwrócić na nie uwagę, gdyż w przypadku zobowiązań na wysokie kwoty każde dodatkowe obciążenie może robić różnicę.

Przeznaczenie kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny można wziąć nie tylko na zakup domu czy mieszkania. W ten sposób można także sfinansować zakup działki lub remont lokalu.
Istotą tego produktu jest wpisanie w księdze wieczystej nieruchomości informacji, iż stanowi ona zabezpieczenie zaciąganego zobowiązania. Ogranicza to możliwości jej właściciela w dysponowaniu nią, a dla banku jest doskonałą gwarancją odzyskania pożyczonych pieniędzy, gdyż w razie kłopotów ze spłatą kredytu może przejąć nieruchomość i sprzedać ją na wolnym rynku.

Kłopotliwe kredyty walutowe
Gwałtowne wahania kursowe w czasie kryzysu finansowego z lat 2008-2009 r. przełożyły się na skokowy wzrost wysokości rat kredytów walutowych, co oznaczało kłopoty dla osób, które je zaciągnęły i pozostają w trakcie ich spłaty. W efekcie Komisja Nadzoru Finansowego wydała tzw. Rekomendację S, która nakazuje bankom udzielanie kredytów w tej walucie, w której kredytobiorca osiąga większość swoich dochodów.
Od tego momentu ponad 98% nowych zobowiązań jest zaciągana w złotówkach. Systematycznie maleje liczba kredytów walutowych, gdyż część osób po prostu kończy ich spłacanie, a inne decydują się na dokonanie przewalutowania.

Banki zwiększają wymagania
Niskie stopy procentowe i boom na rynku nieruchomości w ostatnich latach zachęcały do zaciągania kredytów hipotecznych. W 2019 r. w Polsce udzielono ponad 225 tys. kredytów mieszkaniowych (najwięcej od 2010 r.) na łączną kwotę 63,6 mld zł (historyczny rekord).
Banki dostrzegły zagrożenie „przegrzania rynku” i zaczęły „zniechęcać” kredytobiorców podnosząc swoje marże. Działania ostrożnościowe nasiliły się po wybuchu pandemii koronawirusa, m.in. zaostrzono zasady badania zdolności kredytowej, podniesiono progi wymaganego wkładu własnego.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Odsetki i prowizja to nie wszystko
Jak wspomnieliśmy na wstępie, zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością poniesienia bardzo wielu kosztów. Oto katalog tych najczęściej występujących:

• odsetki - uzależnione od aktualnego oprocentowania, którego wysokość jest na ogół zmienna;
• marża banku – stała pozycja zależna od strategii marketingowej banku, oceny ryzyka kredytowego;
• prowizja dla kredytodawcy za wykonanie czynności, które doprowadzą do podpisania umowy kredytowej;
• opłata za wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank;
• ubezpieczenie nieruchomości w okresie kredytowania;
• ubezpieczenie na życie/od utraty pracy dotyczące kredytobiorcy - na ogół musi być ono opłacane przynajmniej przez kilka pierwszych lat zobowiązania;
• ubezpieczenie pomostowe opłacane do czasu uprawomocnienia się wpisu do księgi wieczystej (ustanowienia hipoteki), finansowane przez podniesienie oprocentowania lub marży;
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - rekompensata dla kredytodawcy za zwiększone ryzyko w sytuacji, gdy klient nie posiadał wymaganego wkładu własnego;
• opłata za przedterminową spłatę zobowiązania - banki mogą ją pobierać tylko w okresie pierwszych trzech lata od chwili podpisania umowy. Informacje o jej wysokości znajdują się w tekście „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy to się opłaca?”, który można znaleźć pod adresem finanse.rankomat.pl/poradniki/wczesniejsza-splata-kredytu-hipotecznego-sie-oplaca;
• koszt przewalutowania kredytu na złotówki, który obejmuje przygotowanie niezbędnych dokumentów oraz prowizję za samą operację przewalutowania;
• konieczność skorzystania z innych produktów, np. rachunku osobistego lub karty kredytowej.

Jak ograniczyć koszty?
Na większość kosztów niestety nie mamy wpływu, wynikają one ze strategii sprzedażowej banku i aktualnej sytuacji na rynku finansowym. Są jednak i takie, które po części zależą od nas. Dbając o bogatą i nieskazitelną historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej czy gromadząc wkład własny możemy w pewnym zakresie wpłynąć na warunki finansowania.
Nawet spłacając kredyt walutowy można „zarządzać” kosztami. W momencie, gdy złotówka jest mocna, warto nadpłacić raty, by w chwili słabości naszej waluty ograniczyć się jedynie do regulowania bieżących należności.
Decydując się na przewalutowanie kredytu, należy to zrobić przy wysokim kursie złotówki. Tego typu operacja nie jest opłacalna, gdy do spłaty pozostało niewiele rat. Jej koszty będą po prostu dużo wyższe, niż spokój i stabilność finansowa, którą sobie w ten sposób „kupimy”.

Konta osobiste z ponad 20 banków. Porównaj oferty »

Konieczna wszechstronna analiza
Jak widać, z kredytem hipotecznym wiąże się bardzo wiele opłat. Dlatego szukając najlepszej oferty trzeba zwracać uwagę nie tylko na te najbardziej oczywiste – oprocentowanie i prowizję bankową, ale wszelkie inne. Warto też zadbać o wysoką ocenę swojej zdolności i wiarygodności kredytowej, by ponieść jak najniższe koszty.