Najem okazjonalny z korzyścią dla obu stron?

Pod koniec wakacji akademickich, zwykle wzrasta liczba zawieranych umów najmu mieszkania. Trudno się temu dziwić, gdyż sierpień i wrzesień to dwa miesiące, podczas których studenci intensywnie poszukują nowego lokum. Osoby zainteresowane wynajęciem mieszkania, coraz częściej mogą się spotkać z ofertą tzw. najmu okazjonalnego. Taka forma najmu jest wykorzystywana przez właścicieli mieszkań, którzy obawiają się problemów z eksmisją niewypłacalnego lokatora. Ze względu na swoje zasady, najem okazjonalny jest korzystny przede wszystkim dla właściciela mieszkania (wynajmującego). Wbrew pozorom, zasady takiego najmu przewidują również pewne korzyści dotyczące najemców.

Główna cecha najmu okazjonalnego to uproszczona eksmisja …
Wiele osób może myśleć, że najem okazjonalny został wprowadzony stosunkowo niedawno. Po sprawdzeniu przepisów okazuje się jednak, że właściciele mieszkań nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, mogą korzystać z takiego rozwiązania już od 2010 r. Ponad trzy lata później, najem okazjonalny stał się dostępny również dla firm wynajmujących mieszkania. Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, najem okazjonalny jest możliwy tylko w przypadku umów zawartych na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat).

60 firm pożyczkowych w jednym miejscu. Porównaj oferty »
Z punktu widzenia właścicieli mieszkań, główną cechą najmu okazjonalnego jest uproszczona ścieżka eksmisji lokatora. To ważna kwestia, gdyż procedury eksmisyjne w Polsce są długotrwałe (m.in. ze względu na przewlekłość postępowań sądowych, niedobór mieszkań socjalnych i ograniczenia w eksmisji niektórych lokatorów).
Osoba zawierająca umowę najmu okazjonalnego jako najemca, będzie musiała wskazać mieszkanie, do którego w razie potrzeby może zostać szybko eksmitowana. Najemca powinien również przedstawić zgodę właściciela takiego „awaryjnego” mieszkania (np. rodzica) na przyjęcie do niego eksmitowanego lokatora. Kolejny wymóg jest związany z koniecznością podpisania przez najemcę notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej.
Dzięki wskazaniu zapasowego lokum przez „okazjonalnego” najemcę, w razie eksmisji nie jest konieczne postępowanie, podczas którego sąd orzeka o ewentualnym prawie do lokalu socjalnego. W przypadku okazjonalnego najmu, nie są również stosowane przepisy zabraniające eksmisji pomiędzy 1 listopada i 31 marca (ponieważ najemca zadeklarował posiadanie mieszkania, do którego może się przenieść). Warto również wiedzieć, że notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, stanowi podstawę do eksmisji kłopotliwego najemcy przez komornika. Najpierw jednak właściciel mieszkania musi uzyskać klauzulę wykonalności w ramach uproszczonego postępowania przed sądem.
Zobacz, które osoby trudniej jest eksmitować z mieszkania »

Trzeba podkreślić, że najemcy mimo wszystko nie muszą się obawiać błyskawicznej eksmisji w ramach najmu okazjonalnego. Wspomniane osoby są chronione przed nagłym wypowiedzeniem umowy przez właściciela mieszkania, podobnie jak pozostali najemcy. To oznacza między innymi, że wynajmujący może rozwiązać umowę (z miesięcznym terminem wypowiedzenia) dopiero wtedy, gdy zaległa kwota przekroczy wartość czynszu i pozostałych opłat za co najmniej trzy pełne miesiące, a lokator nie ureguluje zobowiązań w dodatkowym miesięcznym terminie płatności.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Uwaga: wynajem okazjonalny zawsze musi być opodatkowany
W kontekście najmu okazjonalnego, warto również wspomnieć o pewnych wymaganiach formalnych, które są związane z takim wariantem. Ze względu na konieczność podpisania przez najemcę notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, przed rozpoczęciem najmu okazjonalnego, konieczna będzie pomoc notariusza. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, notariusz przyjmujący wspomniane oświadczenie od najemcy, pobierze opłatę wynoszącą co najwyżej 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę (+ podatek VAT). Niewielkie i dodatkowe koszty mogą być związane z uzyskaniem odpisu dokumentów. O podziale kosztów notarialnych, decydują strony zawieranej umowy najmu.
Z punktu widzenia właścicieli mieszkań działających w „szarej strefie”, ważniejszym problemem może być konieczność zgłoszenia okazjonalnego najmu do urzędu skarbowego. Jeżeli osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, nie dokona takiego zgłoszenia przed upływem 14 dni od podpisania umowy, to później nie będzie mogła korzystać z uproszczonej procedury eksmisyjnej w ramach najmu okazjonalnego. Przedsiębiorca prowadzący usługi w zakresie najmu okazjonalnego, nie musi wykonywać zgłoszenia do fiskusa, gdyż urząd skarbowy już wie o jego działalności.

„Okazjonalny” najemca powinien targować się o niższy czynsz
Po przeczytaniu powyższego opisu dotyczącego najmu okazjonalnego, wiele osób może sądzić, że wspomniane rozwiązanie jest korzystne tylko z punktu widzenia właściciela mieszkania. Rzeczywistość okazuje się jednak bardziej skomplikowana.
Warto zdawać sobie sprawę, że „okazjonalny” najemca jest dla właściciela mieszkania po prostu lepszym i bardziej wiarygodnym klientem. Taka sytuacja może skutkować zastosowaniem niższego czynszu albo lepszymi warunkami wynajmu w tej samej cenie. Trzeba dodać, że wiele mieszkań o lepszym standardzie (zwłaszcza w dużych miastach), obecnie jest dostępnych tylko na zasadach najmu okazjonalnego.
Zastosowanie najmu okazjonalnego, zwiększa również bezpieczeństwo prawne najemcy. Taka osoba na pewno otrzyma pisemną umowę najmu, w której zawarciu dodatkowo uczestniczył notariusz. Można również oczekiwać, że właściciele mieszkań proponujący okazjonalny wynajem, mają większą świadomość prawną i będą w bardziej profesjonalny sposób podchodzić do swoich obowiązków.
Sprawdź, kiedy jest możliwa eksmisja z mieszkania spółdzielczego lub komunalnego »