Poznaj swoje prawa:
O ile mogą wzrosnąć czynsze za mieszkania?

Osoby wynajmujące mieszkania od prywatnych właścicieli, coraz częściej skarżą się na podwyżki czynszów. Dane z największych polskich miast wskazują, że w tych metropoliach przez rok średnie rynkowe czynsze wzrosły nawet o 5% - 15%. Perspektywa podniesienia stawki czynszowej na przykład o 100 zł - 200 zł miesięcznie może martwić chociażby studentów i młodych pracowników. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że obowiązujące przepisy nie pozwalają właścicielowi mieszkania na dowolne podnoszenie kosztów najmu. W ramach kolejnego artykułu z cyklu „Poznaj swoje prawa” postanowiliśmy wyjaśnić, jak ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza skalę podwyżek czynszu.

Ustawowe ograniczenia dotyczą także prywatnych mieszkań
Wspomniana już wcześniej ustawa o ochronie praw lokatorów (oficjalnie: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) to akt prawny, którego zadaniem jest ochrona wszystkich osób wynajmujących mieszkania. W myśl wspomnianej ustawy, status lokatora ma każda osoba użytkująca mieszkanie na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Co ważne, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące między innymi podwyżek czynszu, powinny być stosowane nie tylko do mieszkań komunalnych. Regulacje ze wspomnianej ustawy muszą uwzględniać także osoby prywatne wynajmujące swoje mieszkania. Niestety tacy właściciele „M” dość często nie stosują przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. Jest to efekt ich niewiedzy albo złej woli. Wina częściowo leży także po stronie lokatorów, którzy dobrze nie znają swoich praw gwarantowanych przez przepisy.

60 firm pożyczkowych w jednym miejscu. Porównaj oferty »

Właściciel lokum będzie musiał uzasadnić większe podwyżki
Ustawa o ochronie praw lokatorów wyznacza kilka ważnych zasad, których powinien przestrzegać właściciel wynajmowanego mieszkania w kontekście zależnych od niego podwyżek. Po pierwsze, minimalny termin wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu oraz innych opłat za używanie mieszkania wynosi trzy miesiące. Strony mogą ustalić dłuższy termin. Niemożliwe jest natomiast wprowadzenie podwyżki czynszu z zastosowaniem krótszego terminu (wynoszącego na przykład dwa miesiące). Po drugie, ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania musi zostać dokonane pisemnie. Jeżeli forma pisemna nie została zastosowana, to podwyżka będzie po prostu nieważna. Po trzecie, podwyżka czynszu albo innych opłat zależnych od właściciela lokum może zostać dokonana nie częściej niż raz na sześć miesięcy.
Szczególne zasady dotyczą tych podwyżek, które skutkują przekroczeniem przez roczny czynsz progu 3,00% wartości odtworzeniowej lokalu albo już następują z poziomu wyższego niż wspomniany limit trzyprocentowy. Trzeba tutaj wyjaśnić, że wartość odtworzeniowa lokalu jest iloczynem jego powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Taki wskaźnik zmienia się co pół roku i jest podawany osobno dla stolicy województwa oraz pozostałej części każdego województwa. Opisywany wskaźnik można znaleźć w wojewódzkim dzienniku urzędowym. W maju 2019 r. odpowiedni wskaźnik odtworzeniowy dla Warszawy wynosił 6031,58 zł. To oznacza, że wartość odtworzeniowa przykładowego stołecznego lokum o powierzchni 50 mkw. została określona jako 301 579,00 zł. Trzyprocentowy limit dla tej kwoty wynosi 9047,37 zł/rok.
Jeżeli roczny czynsz po podwyżce przekracza limit 3,00% kosztu odtworzenia mieszkania albo już przed podwyżką był wyższy od tego limitu, to właściciel mieszkania w ciągu 14 dni (począwszy od zgłoszenia odpowiedniego żądania przez lokatora) będzie musiał przedstawić uzasadnienie podwyżki oraz jej kalkulację. Brak takiego uzasadnienia przedstawionego w terminie dwutygodniowym, skutkuje nieważnością podwyżki.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Konieczność osiągnięcia godziwego zysku tłumaczy podwyżkę
Podwyżka skutkująca przekroczeniem limitu trzyprocentowego albo następująca z poziomu wyższego niż ten limit, może zostać dokonana tylko wtedy, gdy jest uzasadniona wedle przepisów. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że uzasadniona podwyżka to taka, która:

• pozwoli właścicielowi na pokrycie kosztów utrzymania lokalu i zapewni roczny zwrot kapitału na poziomie: do 1,5% nakładów na budowę/zakup mieszkania albo do 10% nakładów na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu (takie uzasadnienie podwyżki obowiązuje aż do pełnego zwrotu nakładów)
• nie przekracza wskaźnika inflacji z poprzedniego roku (tzn. średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, podawanego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”)
• zapewni właścicielowi mieszkania godziwy zysk (poziom godziwego zysku może w konkretnej sprawie zostać zweryfikowany i określony przez sąd)

Spełnienie jednego z powyższych warunków sprawia, że podwyżka czynszu zostanie uznana za uzasadnioną. Wynajmującym najłatwiej jest się powołać na konieczność osiągnięcia godziwego zysku, ponieważ przepisy w tym względzie są bardzo ogólne.

Konta osobiste z ponad 20 banków. Porównaj oferty »

Czasem spór z wynajmującym skończy się wyrokiem sądu …
Wedle ustawy o ochronie praw lokatorów, przed upływem dwóch miesięcy od daty wypowiedzenia wcześniejszej wysokości czynszu, lokator może pisemnie odmówić akceptacji podwyżki. Taka odmowa skutkuje rozwiązaniem umowy wynajmu po terminie wypowiedzenia czynszu wynoszącym co najmniej 3 miesiące. Przed upływem takiego terminu, najemca nadal płaci czynsz o dotychczasowej wysokości. W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, można również wnieść do sądu pozew. Takie rozwiązanie będzie zasadne, jeżeli najemca jest przekonany, że podwyżka czynszu łamie obowiązujące przepisy. W toku postępowania sądowego to właściciel lokalu będzie musiał udowodnić słuszność podwyżki. Co ważne, do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy lokator może płacić czynsz w dotychczasowej wysokości. Dopiero po ewentualnej przegranej w sądzie, najemca będzie musiał zapłacić właścicielowi „M” wyrównanie dotyczące zaległego czynszu (za okres od upływu terminu wypowiedzenia podwyżki).
Dowiedz się, kiedy umowa najmu mieszkania zostanie wypowiedziana na wskutek niepłacenia czynszu »