Poznaj swoje prawa:
Kiedy można nie odebrać mieszkania od dewelopera?

Trudno ukryć, że mieszkania deweloperskie w Polsce są budowane pod sporą presją czasu. Przedsiębiorcy chcą jak najszybciej zakończyć budowę i oddać do użytku nowe lokale. Dzięki szybkiej sprzedaży gotowych mieszkań, deweloper może bowiem spłacić kredyt inwestycyjny w krótszym terminie i zaoszczędzić na odsetkach. Korzyści finansowe to jeden z głównych powodów, które sprawiają, że budowa mieszkań deweloperskich średnio trwa tylko dwa lata. Przy tak szybkim tempie budowy, nawet doświadczony deweloper lub wykonawca może popełnić błędy konstrukcyjne albo estetyczne. Właśnie dlatego uważny odbiór mieszkania jest bardzo ważną czynnością. W ramach kolejnego artykułu z cyklu „Poznaj swoje prawa” tłumaczymy, co przyszły właściciel mieszkania powinien zrobić, jeżeli świeżo ukończone lokum ma pewne wady. Warto wiedzieć, że sytuacja takiej osoby już niebawem może być bardziej korzystna dzięki propozycjom Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

Wady lokalu powinny znaleźć się w protokole odbiorczym
Przed 2012 r. kwestia odbioru mieszkania deweloperskiego wzbudzała liczne wątpliwości i nierzadko była przyczyną sporów pomiędzy inwestorami mieszkaniowymi oraz ich klientami. Właśnie dlatego w ramach ustawy deweloperskiej (obowiązującej od kwietnia 2012 r.) rząd uregulował najważniejsze kwestie związane z odbiorami nowych lokali i domów. Te regulacje nie są doskonałe (o czym powiemy dalej), ale przyznają ważne uprawnienia klientowi firmy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska (oficjalnie: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) wskazuje, że odbiór nowego mieszkania (lokalu lub domu) od dewelopera jest czynnością obowiązkową. Taka wizytacja lokum przez jego przyszłego właściciela musi nastąpić już po formalnym zakończeniu budowy. Podczas odbioru mieszkania, jego nabywca powinien skupić się nie tylko na poszukiwaniu i dokumentowaniu (np. przy pomocy aparatu) ewentualnych wad konstrukcyjnych lub estetycznych. Co najmniej tak samo ważną kwestią jest sporządzenie protokołu odbiorczego. Ten dokument potwierdza, że odbiór mieszkania się odbył. W protokole odbioru klient firmy deweloperskiej powinien wyszczególnić wszystkie zauważone wady. Deweloper przed upływem dwóch tygodni od sporządzenia protokołu musi poinformować pisemnie o uznaniu wad lub uzasadnić swoją odmowną decyzję. Obowiązujące przepisy dają inwestorowi mieszkaniowemu tylko 30 dni (począwszy od daty podpisania protokołu) na potrzebną naprawę usterek. Ten termin może zostać przedłużony jedynie wtedy, gdy pomimo staranności dewelopera usterek nie można usunąć szybciej. O przedłużeniu terminu na usunięcie wad mieszkania i przyczynach takiej sytuacji, klient firmy deweloperskiej powinien zostać poinformowany pisemnie.
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych na eBroker.pl »

Odbiór mieszkania od dewelopera czasem skutkuje wykryciem wad, które są na tyle poważne, że klient w ogóle nie powinien podpisywać protokołu odbiorczego. Przykład stanowi odchylenie powierzchni lokalu lub domu o więcej niż 2% - 3% od wartości zadeklarowanej przez inwestora. W razie wystąpienia takich istotnych wad mieszkania, klient firmy deweloperskiej powinien skorzystać z rozwiązania, którego aktualne przepisy nie przewidują wprost. Chodzi o odmowę podpisania protokołu odbiorczego do czasu usunięcia stwierdzonych wad. Jeżeli deweloper będzie bardzo się ociągał z naprawą albo wprost jej odmówi, to może się okazać, że upłynął już graniczny termin na przeniesienie własności lokalu lub domu. Upływ wspomnianego terminu daje klientowi firmy budującej mieszkania ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Konta oszczędnośœciowe z 18 banków. Porównaj oferty »

UOKiK chce pomóc w egzekwowaniu naprawy mieszkania
Obecna ustawa deweloperska, którą opracowywano pod presją czasu (przed zbliżającymi się wyborami parlamentarnymi w 2011 r.), niestety nie jest pozbawiona wad. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zamierza naprawić kilka takich ważnych niedociągnięć. Jedno z nich polega na niedostatecznej ochronie prawnej klienta firmy deweloperskiej, który dostrzegł istotne wady mieszkania. UOKiK w ramach nowelizacji ustawy deweloperskiej proponuje jasne i konkretne wskazanie, że istotna wada mieszkania skutkuje koniecznością przeprowadzenia drugiego odbioru lokum. Jeżeli wada istotna lokalu lub domu nadal będzie występować podczas drugiego odbioru, to klient firmy deweloperskiej zyska możliwość odstąpienia od umowy (przed upływem granicznego terminu na przeniesienie prawa własności mieszkania). Jeśli takie rozwiązanie zostanie rzeczywiście wprowadzone, to można spodziewać się, że deweloperzy czasem będą na drodze sądowej kwestionowali prawo konsumentów do odstąpienia od umowy.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »
W ramach nowelizacji ustawy deweloperskiej, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów proponuje również kilka innych rozwiązań, które mają pomóc nabywcy lokum w sporze z deweloperem. Taka osoba będzie mogła np. na koszt inwestora naprawić usterkę, której firma sprzedająca mieszkanie nie usunęła terminowo. W ramach innego ciekawego rozwiązania, UOKiK chce wprowadzić ustawowe domniemanie akceptacji wady zgłoszonej do protokołu odbiorczego. Jeśli deweloper w ciągu 14 dni nie ustosunkuje się do uwag klienta, to zostanie zmuszony do uznania wad oraz ich naprawy. Osoby planujące zakup „M” od dewelopera mogą mieć nadzieję, że wszystkie opisywane rozwiązania zostaną uchwalone przed zakończeniem bieżącej kadencji Parlamentu.
Dowiedz się, jakie mogą być „haczyki” w umowie podpisywanej z deweloperem »