Zakup mieszkania przez pośrednika? Uważaj na to!

Osoba przegldająca oferty z rynku mieszkaniowego, może znaleźć mnóstwo ogłoszeń, które dotyczą tego samego mieszkania, ale zostały wystawione przez różnych agentów. Wielu właścicieli domów oraz lokali nie decyduje się na samodzielną sprzedaż i zleca wszystkie czynności agentowi. W polskich warunkach, pośrednictwo na zasadzie wyłączności jest jeszcze stosunkowo rzadkie. Dlatego jeden dom lub lokal, stara się sprzedać nawet kilkunastu agentów. W wielu przypadkach, nie można zrezygnować z usług pośredników, gdyż właściciel nieruchomości nie podaje danych kontaktowych. Dobry pośrednik z pewnością może pomóc w sfinalizowaniu transakcji. Nie wszyscy agenci zasługują jednak na miano „dobrych”. Zatem przyszły nabywca nieruchomości musi zachować ostrożność.

Agent po transakcji inkasuje 1% - 3% ceny od sprzedawcy i kupującego
Pośrednik rynku nieruchomości jest osobą, która pomaga w znalezieniu odpowiedniego mieszkania, negocjacjach i załatwieniu wszystkich niezbędnych formalności (m.in. sporządzeniu aktu notarialnego). Warto wiedzieć, że profesja agenta (pośrednika w obrocie nieruchomościami) została znacząco zderegulowana na początku 2014 r. Od tego czasu, agenci nie muszą już posiadać licencji zawodowej oraz wyższego wykształcenia. Obowiązuje jednak wymóg związany z wykupieniem odpowiedniego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. W związku z likwidacją licencji zawodowej, Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) nadaje własną licencję. Osoby nieposiadające doświadczenia w branży nieruchomości, muszą najpierw przejść szkolenie i zdać egzamin organizowany przez PFRN. Jeżeli istnieje taka możliwość, to lepiej wybrać pośrednika posiadającego licencję Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości lub państwową licencję wydaną przed 2014 r.
Na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości (np. amerykańskim), pośrednicy pobierają prowizję (np. 5,00% - 6,00%) tylko od sprzedającego. W polskich warunkach, nadal popularny jest model, w którym prowizja dla agenta (zwykle 1,00% - 3,00% ceny transakcyjnej + VAT) zostaje zapłacona zarówno przez sprzedawcę jak i nabywcę nieruchomości. Umowa podpisywana z pośrednikiem może wskazywać, że część prowizji będzie płatna już po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »
W kontekście umowy zawieranej z pośrednikiem warto pamiętać, że taki kontrakt powinien zostać sporządzony w formie pisemnej. Umowa określa nie tylko wynagrodzenie i zakres usług pośrednika. Równie ważnym elementem są szczegółowe zapisy, które dotyczą zapłaty wynagrodzenia. Agenci bardzo często zabezpieczają się przed sytuacją, w której strony transakcji podpiszą akt notarialny bez udziału pośrednika. Przykładowy zapis w umowie pośrednictwa może mówić, że sprzedaż mieszkania osobie, która wcześniej oglądała ten lokal z udziałem pośrednika, zawsze skutkuje obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia (przez kupującego i sprzedawcę).

Szukasz mieszkania na rynku wrótnym? Wypełnij formularz kontaktowy i skorzystaj z pomocy specjalistów »

Kupujący musi uważać nie tylko na pułapki w umowie z pośrednikiem …
Warto wiedzieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów niedawno zbadał wzorce umów, jakie stosują agencje pośrednictwa nieruchomości. Kontrola UOKiK-u dotyczyła zarówno dużych ogólnopolskich agencji, jak i podmiotów działających na lokalnych rynkach. Po sprawdzeniu wzorców umownych, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował rozwiązania, które przewidują:

• wyłączenie odpowiedzialności pośrednika za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym
• żądanie zapłaty prowizji nawet po rozwiązaniu umowy
• pobieranie odsetek umownych w wysokości przekraczającej maksymalną stawkę
• możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy tylko przez pośrednika
• automatyczne przedłużenie umowy pośrednictwa
• karę za zawarcie umowy bez udziału pośrednika jeśli tylko jedna agencja zajmuje się sprzedażą mieszkania
• podawanie prowizji za pośrednictwo bez uwzględnienia podatku VAT

W umowach zawieranych z pośrednikami, mogą się pojawić również inne „haczyki”. Dlatego przed skorzystaniem z usług pośrednika, trzeba poprosić o przesłanie wzorca umowy na swój e-mail. Dzięki temu można dokładnie sprawdzić wszystkie zapisy. W przypadku wątpliwości, warto zapytać pośrednika o znaczenie konkretnych klauzul. Dobrym rozwiązaniem jest prowadzenie korespondencji w formie pisemnej (przykład: e-mail). Taki dowód można później wykorzystać podczas ewentualnego sporu.

Jeżeli osoba poszukująca nieruchomości podpisze bezpieczną umowę z pośrednikiem, to korzyść będzie obopólna. Warto pamiętać, że pośrednicy mają bazę ofert, które są niedostępne dla innych osób ze względu na brak prywatnych ogłoszeń sprzedającego. Dobry pośrednik zwróci również uwagę klienta na pewne kwestie, które decydują o opłacalności danej oferty. Przykładem jest wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu lub zadłużenie ciążące na nieruchomości (np. w związku z nieopłacaniem czynszu przez poprzedniego właściciela). Duże znaczenie mają również kwestie związane z prawem własności działki. Wiele mieszkań oferowanych na polskim rynku (zwłaszcza spółdzielczych) zostało wybudowanych na gruncie, którego własność budzi wątpliwości prawne. W przypadku lokali z nieuregulowanym gruntem, niemożliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. To tłumaczy, dlaczego niektóre mieszkania mimo atrakcyjnej ceny, nie znajdują nabywcy nawet przez kilka kolejnych lat.

60 firm pożyczkowych w jednym miejscu. Porównaj oferty »