Kiedy grozi Ci eksmisja z mieszkania?

Dane Gównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2013 r. dokonano około 8200 eksmisji. Liczba postępowań eksmisyjnych, które toczyły się w krajowych sądach, była znacznie większa (ok. 21 500 niezakończonych spraw). Eksmisja z zamieszkiwanego lokalu lub domu, zwykle jest efektem sporych zaległości czynszowych albo kredytowego zadłużenia. Osoba lub rodzina zagrożona utratą mieszkania, może liczyć na ochronę przewidzianą przez przepisy. Obowiązujące prawo przewiduje specjalny tryb eksmisji np. dla kobiet w ciąży, osób obłożnie chorych i seniorów. Rozwiązania chroniące lokatorów, niestety nie działają tak jak powinny, ponieważ gminom brakuje odpowiednich pomieszczeń dla eksmitowanych. Ogólnokrajowy deficyt lokali socjalnych, można szacować na 100 000 - 150 000 sztuk.
Nie wiesz czy stać Cię na własne mieszkanie? Sprawdź, jak zmieniła się Twoja zdolność kredytowa »

Osoby zasiedlające prywatne mieszkania są nieco gorzej chronione …
Eksmisja najczęściej jest związana z brakiem tytułu prawnego do lokalu. Wspomnianego tytułu nie posiada na przykład lokator, któremu wynajmujący wypowiedział umowę ze względu na zaległości w zapłacie czynszu. Warto zdawać sobie sprawę, że mieszkanie może bezprawnie zamieszkiwać także osoba, która do niedawna była jego właścicielem. Z taką sytuacją lokatora zagrożonego eksmisją, mamy do czynienia po sprzedaży lokalu lub domu w ramach egzekucji komorniczej.
Główne zasady eksmisji lokatorów zostały uregulowane przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wspomniany akt prawny mówi, że sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu powinien wskazać, czy eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego zapewnianego przez gminę. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego jeśli zagrożony eksmisją zajmuje lokum komunalne, spółdzielcze lub społeczne (TBS), nie posiada prawa do innego mieszkania i równocześnie jest:

• kobietą w ciąży
• osobą małoletnią
• osobą niepełnosprawną (w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej)
• osobą ubezwłasnowolnioną albo jej opiekunem
• osobą obłożnie chorą
• emerytem lub rencistą, który dodatkowo spełnia kryteria do korzystania z pomocy społecznej
• osobą bezrobotną

Zobacz, kto może otrzymać zasiłek z pomocy społecznej »

Sąd może uznać, że osobie zamieszkującej prywatne mieszkanie, nie przysługuje lokal socjalny nawet wtedy, gdy lokator zagrożony eksmisją spełnia jedno z powyższych kryteriów. Mieszkania socjalnego mogą też nie otrzymać osoby zamieszkujące lokum komunalne, spółdzielcze lub społeczne, które nie kwalifikują się do jednej z wymienionych kategorii (patrz powyższa lista). Na podstawie szczególnych przepisów, sąd ma prawo pozbawić daną osobę lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja jest spowodowana:

• zachowaniem naruszającym zasady współżycia społecznego (np. demolowaniem wyposażenia bloku)
• bezprawnym zajęciem mieszkania
• stosowaniem przemocy wobec członków rodziny

W każdym z trzech wymienionych przypadków, nie obowiązuje przepis zabraniający wykonywania eksmisji bez prawa do innego lokalu w sezonie zimowym (od 1 listopada do 31 marca włącznie).

Jeżeli lokator posiada prawo do mieszkania socjalnego, to eksmisję trzeba wstrzymać do dnia, w którym gmina przedstawi ofertę wynajmu odpowiedniego mieszkania. Odmowa przyjęcia takiej oferty, skutkuje eksmisją bez prawa do następnego lokum. Osoby oczekujące na eksmisję, powinny płacić wynajmującemu czynsz za kolejne miesiące pobytu w obecnym lokum. W przypadku częstych problemów z egzekucją czynszu oraz opłat za media, właściciel lokalu lub domu może wystąpić do gminy o odpowiednie odszkodowanie za brak możliwości eksmisji.

Jeśli lokator nie posiada innego lokum (np. wskazanego przez wynajmującego) lub prawa do lokalu socjalnego, gmina w ciągu 6 miesięcy powinna mu wskazać tzw. pomieszczenie zastępcze. Jeżeli odpowiednie pomieszczenie nie będzie dostępne po upływie półrocznego terminu, to lokator zostanie eksmitowany do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych, a komornik powiadomi gminę o potrzebnym lokum. Taką bardziej restrykcyjną zasadę wprowadzono w 2011 r. po zmianie art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego. Wcześniej egzekucja była bezwarunkowo wstrzymywana do czasu znalezienia pomieszczenia zastępczego.

Uwaga: zupełnie inne zasady eksmisji dotyczą najmu okazjonalnego
Warto wiedzieć, że inne zasady eksmisji dotyczą osób zawierających umowy najmu okazjonalnego. Taki alternatywny sposób wynajmowania lokali, zapewnia właścicielowi mieszkania możliwość skorzystania z uproszczonej procedury eksmisyjnej. Umowę najmu okazjonalnego, obecnie można zawrzeć z przedsiębiorcą lub osobą fizyczną jako wynajmującym. „Okazjonalny” najemca musi podać adres lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku eksmisji. Dzięki takiej informacji uwzględnionej w umowie, możliwe jest znacznie szybsze przeprowadzenie formalności związanych z eksmisją. Każda umowa najmu okazjonalnego zawiera również notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia lokalu. Osoba wybierająca okazjonalny najem, musi wyprowadzić się w uzgodnionym terminie (przynajmniej 7 dni od otrzymania wezwania podpisanego przez właściciela), jeżeli umowa została wypowiedziana lub wygasła. Warto wiedzieć, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator utracił prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym na wypadek eksmisji i nie znalazł drugiego takiego lokum w ciągu 21 dni.
Potrzebujesz gotówki? Weź nawet 25 000 zł pożyczki z minimum formalności »

Właściciel mieszkania, który zawarł umowę najmu okazjonalnego w przypadku problemów z pozbyciem się niechcianego lokatora, może złożyć do sądu wniosek o nadanie wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy. Wspomniane oświadczenie wraz z klauzulą wykonalności, stanowi podstawę do opróżnienia lokalu przez komornika.
Sprawdź, jakie wynagrodzenie komornik pobiera za opróżnienie lokalu »