Rząd szykuje rewolucję w kredytach hipotecznych!

Do tej pory, krajowe prawo niezbyt dokładnie regulowało kredyty hipoteczne. „Hipoteki” zostały wprawdzie wymienione przez ustawę o kredycie konsumenckim, ale dotyczą ich tylko nieliczne regulacje ze wspomnianego aktu prawnego (np. związane z obowiązkowymi elementami umowy). Od 2007 roku, regulacją rynku kredytów hipotecznych zajmowała się przede wszystkim Komisja Nadzoru Finansowego. Trzeba jednak pamiętać, że kolejne „Rekomendacje S” wydawane przez KNF, nie miały rangi ustawy lub innego aktu prawnego. Banki stosowały się do tych zaleceń jedynie ze względu na możliwe sankcje nadzoru finansowego. Już niebawem prawny status kredytów hipotecznych ulegnie zmianie, bo rząd przygotowuje specjalną ustawę. Ten akt prawny potwierdza zasady wcześniej ustalone przez KNF i wprowadza również kilka nowych rozwiązań, które będą szczególnie ciekawe dla konsumentów.

Z projektowanych przepisów skorzystają jedynie nowi kredytobiorcy …
Na wstępie warto nadmienić, że wprowadzenie ustawy dotyczącej wyłącznie kredytów hipotecznych, zostało wymuszone przez unijne ustawodawstwo. Polska jako kraj członkowski UE musi wdrożyć do swojego prawa rozwiązania przewidziane przez Dyrektywę 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Wprowadzenie ustawy o kredycie hipotecznym wiąże się także z faktem, że ważne zasady dotyczące „hipotek”, obecnie są rozproszone w kilku różnych aktach prawnych.
Przygotowywana ustawa ma na celu m.in. poprawę pozycji konsumenta zaciągającego kredyt hipoteczny. Warto zwrócić uwagę, że wszystkie nowe regulacje będą dotyczyły wyłącznie konsumentów, czyli osób zaciągających kredyt hipoteczny w celach bezpośrednio niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową. Ustawa o kredycie hipotecznym nie obejmie np. przedsiębiorców pożyczających środki potrzebne do zakupu lokalu usługowego. Na korzyści wynikające z nowych przepisów nie będą mogły liczyć również osoby, które wprawdzie są konsumentami, ale zawarły umowę kredytową przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym.

Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź oferty 21 banków i obierz projekt mieszkania »

Nowa ustawa ograniczy m.in. pobieranie prowizji za wcześniejszą spłatę
Ustawa przygotowywana przez rząd, przewiduje wiele szczegółowych zmian, które dotyczą nie tylko zasad oferowania i udzielania kredytów hipotecznych, ale również pośrednictwa finansowego. Można wskazać kilka aspektów, szczególnie interesujących dla przyszłych kredytobiorców. Projektowane przepisy przewidują następujące rozwiązania:

• Zakaz pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmienną stopą procentową po upływie 36 miesięcy od zawarcia umowy.
• Ograniczenie wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę do wysokości kosztów poniesionych przez bank w związku z wcześniejszą spłatą (ograniczenie ma obowiązywać niezależnie od rodzaju stopy procentowej kredytu).
• Wprowadzenie specjalnego wzoru matematycznego, według którego ma być obliczana maksymalna wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę (wzór będzie stosowany zarówno dla kredytów ze zmienną, jak i stałą stopą procentową).
• Potwierdzenie zasady, zgodnie z którą kredyt w walucie obcej może zaciągnąć tylko Polak nieponoszący ryzyka kursowego (waluta dochodu = waluta zobowiązania).
• Wprowadzenie możliwości odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego (bez podawania przyczyny) w trakcie pierwszych 14 dni od jej zawarcia. Jedyny koszt związany z odstąpieniem, będzie dotyczył odsetek za okres obowiązywania umowy. Kredytobiorca ma składać oświadczenie o odstąpieniu na formularzu przekazanym mu po zawarciu umowy.
• Wprowadzenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia KNF-u przez osoby zajmujące się pośrednictwem w zakresie kredytów hipotecznych. Taki wymóg ma się przyczynić do podniesienia jakości usług świadczonych konsumentom. Projekt ustawy o kredycie hipotecznym przewiduje również szczegółowe wymagania dla pośredników (np. dotyczące niekaralności i wykształcenia).
• Uruchomienie rejestru pośredników kredytowych, który będzie ogólnodostępny i prowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego.
• Wykluczenie możliwości sprzedaży innych produktów bankowych razem z kredytem hipotecznym (wyjątek ma dotyczyć bezpłatnego rachunku służącego do obsługi kredytu).

Wymieniony w ostatnim punkcie zakaz sprzedaży wiązanej (tzw. cross - sellingu) innych produktów finansowych razem z kredytami hipotecznymi, na pewno może być niepokojący dla banków. Nie jest bowiem tajemnicą, że „hipoteki” przynoszą bankom stosunkowo niewielkie zyski z tytułu odsetek, opłat i prowizji, a opłacalność ich udzielania w dużej mierze zależy od dołączonych polis. Tak więc, wprowadzenie zakazu cross - sellingu może skutkować ograniczeniem dostępności kredytów hipotecznych (zwłaszcza dla najmniej zamożnych konsumentów).

Po zmianach kredytobiorca nadal będzie odpowiadał całym majątkiem
Wbrew nadziejom wielu osób, ustawa o kredycie hipotecznym nie wprowadza radykalnych zmian w sposobie finansowania nieruchomości. W kontekście „hipotek” dość często pada propozycja ograniczenia egzekucji tylko do kredytowanej nieruchomości. Taki amerykański model jest korzystny dla dłużnika, który nie musi obawiać się, że komornik oprócz domu albo mieszkania zajmie również pozostałe składniki majątku i będzie regularnie zabierał część wynagrodzenia.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »
Warto zdawać sobie sprawę, że perspektywa ograniczenia zasięgu egzekucji przy kredytach hipotecznych, oprócz zalet miałaby również poważne wady. Ze względu na stabilność finansową banków, taką zmianę można by zastosować tylko w przypadku nowych umów. Po ewentualnym ograniczeniu egzekucji do mieszkania lub domu kredytobiorcy, banki obniżyłyby limity finansowania nieruchomości (np. do 60% ceny jej zakupu). Taka zmiana skutkowałaby podniesieniem wymaganego wkładu i spadkiem dostępności nowych kredytów.