Niesolidni budowlańcy - jak sobie z nimi poradzić?

Trudno ukry, że firmy budowlane obecnie znajdują się w bardzo dobrym położeniu względem ich potencjalnych klientów. Wynika to między innymi z faktu, że już od dawna brakuje specjalistów budowlanych. Spore znaczenie ma również trwający boom budowlany, który dodatkowo zwiększa pobyt na usługi fachowców. Niestety wielu rzekomych specjalistów wcale nie zasługuje na to miano. Przyczyną jest brak umiejętności albo zwykłą niedbałość. Osoba prywatna zlecająca prace budowlane albo remontowe, nie musi godzić się na fuszerkę. Przepisy przewidują bowiem możliwość odstąpienia od umowy jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych/remontowych albo jeszcze w ich trakcie. Nasz kolejny artykuł należący do cyklu „Poznaj swoje prawa” dokładnie informuje o tym, jak osoba zlecająca budowę albo remont, może walczyć z nierzetelnymi budowlańcami. W dochodzeniu swoich praw, zawsze bardzo pomaga odpowiednio sporządzona umowa.

Umowa o dzieło lub umowa o roboty budowlane to podstawa
Wiele prac związanych z budową lub remontem nadal jest wykonywanych bez pisemnej umowy. Taka sytuacja oznacza ryzyko prawne dla obydwu stron. Przykładowo osobie zlecającej prace remontowe, bez umowy pisemnej trudno będzie udowodnić, że termin zakończenia remontu został przekroczony. Budowlańcy ryzykują natomiast tym, że osoba zlecająca prace będzie się domagała od nich wykonania usług, które wcześniej nie zostały ustalone.
W związku z powyższym, dla dobra obydwu stron, warto zawrzeć pisemną umowę. W przypadku drobnych remontów, będzie miała ona charakter zwykłej umowy o dzieło. Jeżeli planowany jest większy remont (z projektem) albo budowa jakiegoś obiektu, to powinna zostać zawarta umowa o roboty budowlane. Podobnie jak umowa o dzieło, została ona uregulowana przez kodeks cywilny (KC). Co ważne, przepisy KC przewidują identyczne zasady odstępowania od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło w przypadkach związanych z opóźnieniem prac lub niedbałością ich wykonawcy. Właśnie dlatego obydwie te umowy analizujemy łącznie w ramach naszego artykułu.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »

Od umowy można odstąpić jeszcze przed rozpoczęciem prac …
Kodeks cywilny daje osobie zlecającej wykonanie remontu lub robót budowlanych prawo do odstąpienia od umowy jeszcze przed rozpoczęciem pracy przez budowlańców. Zgodnie z artykułem 635 KC, takie odstąpienie (bez dodatkowego terminu) jest możliwe jeśli opóźnienie z rozpoczęciem umówionych prac wyklucza ich ukończenie w ustalonym wcześniej terminie. Odstąpienie od umowy jeszcze przed początkiem budowy lub remontu, obliguje budowlańców do zwrotu pobranych wcześniej pieniędzy.
Warto wiedzieć, że artykuł 635 kodeksu cywilnego daje osobie zlecającej prace remontowe lub budowlane prawo do odstąpienia od umowy (bez terminu wypowiedzenia) również wtedy, gdy budowlańcy już działają, ale ich tempo pracy uniemożliwia zakończenie remontu lub budowy we wcześniej ustalonym terminie.

Wynagrodzenie dla budowlańców obniżamy o karę lub szkody
Odstąpienie od umowy w czasie trwania prac jest możliwe również wtedy, gdy osoba składająca zamówienie budowlane lub remontowe widzi istotne uchybienia. Artykuł 636 kodeksu cywilnego wskazuje, że w takiej sytuacji najpierw trzeba pisemnie wezwać budowlańców do zmiany sposobu wykonania umówionych prac. Jeżeli po upływie wcześniej wyznaczonego terminu (np. trzydniowego) nie widać poprawy, to możliwe będzie odstąpienie od umowy. Alternatywne rozwiązanie (względem odstąpienia) przewiduje powierzenie dokończenia albo poprawienia budowy/remontu innym specjalistom (na koszt oraz ryzyko niesolidnych budowlańców).
Warto zdawać sobie sprawę, że odstąpienie od umowy po rozpoczęciu wykonywania prac budowlanych lub remontowych, wymusza rozliczenie oraz wypłatę wynagrodzenia dla zamówionej ekipy. Nie oznacza to jednak, że niesolidnym majstrom trzeba zapłacić taką stawkę, jaka przysługiwałaby za „dobrą robotę”. Obowiązujące przepisy dają osobie zlecającej budowę/remont możliwość pomniejszenia wynagrodzenia za wykonane prace o szkody związane z niedbałością lub brakiem umiejętności. Czasem umowa o dzieło lub umowa o roboty budowlane przewiduje karę umowną. W takiej sytuacji wynagrodzenie za pracę zostanie pomniejszone o wspomnianą karę (niezależnie od wysokości szkód). Jeżeli praca została już w dużej mierze wykonana, to budowlańcy mogą domagać się pomniejszenia kary umownej (na podstawie artykułu 484 paragraf 2 kodeksu cywilnego).

Szukasz najlepszej lokaty? Porównaj oferty »

Uwaga: budowlana rękojmia teraz trwa przez 2 lata albo 5 lat
Możliwość szybkiego odstąpienia od umowy przez osobę zlecającą remont/budowę oraz pomniejszenia wynagrodzenia to nie jedyne sankcje, które przepisy przewidują w odniesieniu do nierzetelnych budowlańców. Warto zdawać sobie sprawę, że spore znaczenie ma również rękojmia. Obecnie trwa ona przez dwa lata w odniesieniu do efektów prac remontowych. Jeżeli natomiast chodzi o wady fizyczne całego obiektu (np. wybudowanego domu lub garażu), to okres rękojmi począwszy od 25 grudnia 2014 r. wynosi aż pięć lat. Jeśli drobne wady zostaną stwierdzone w okresie rękojmi, to wykonawca remontu lub budynku będzie musiał zwrócić część wynagrodzenia albo wykonać poprawki. Istotne wady związane z remontem albo budową, uprawniają natomiast osobę zlecającą prace do odstąpienia od umowy (o ile nie ma możliwości wykonania pierwszej poprawki w sposób niezwłoczny i dogodny dla właściciela domu lub mieszkania).